Zgodnie z Ustawą z dnia 19 września 2007 o zmianie ustawy - prawo budowlane, która wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2009 nabywcy i najemcy "...budynku lub lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, jeżeli przepisy ustawy wymagają dla tego budynku lub lokalu ustalenia jego charakterystyki energetycznej." Dokument ten jest wymagany od wszystkich krajów członkowskich Unii Europejskiej.

Świadectwo energetyczne (certyfikat energetyczny) jest sporządzane na podstawie oceny energetycznej budynku, polegającej na określeniu zintegrowanej charakterystyki energetycznej, na podstawie, której następuje przyporządkowanie budynkowi klasy energetycznej. Dokument przygotowuje niezależny ekspert zwany licencjonowanym audytorem energetycznym.

Podstawą do sporządzenia zintegrowanej charakterystyki jest charakterystyka energetyczna budynku określona w projekcie budowlanym, albo też w przypadku budynku istniejącego, do którego brak dokumentacji projektowej .

Charakterystyka energetyczna to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody użytkowej, wentylacji i klimatyzacji. Paszport energetyczny określać ma dokładnie, jakie koszty ogrzewania ponosić będzie przyszły właściciel mieszkania lub najemca biura.

Od 1 stycznia 2009 roku świadectwo energetyczne będzie musiał mieć każdy nowo wznoszony budynek, a rok później - także te już istniejące. Dyrektywa nie dotyczy jedynie obiektów objętych ochroną konserwatorską, kultem religijnym, czasowym użytkowaniem oraz budynków o powierzchni do 50 metrów kwadratowych.

Pomysł ten już budzi wiele kontrowersji, z jednej strony bowiem sporządzanie świadectw energetycznych może być dodatkowym źródłem dochodów dla osób związanych z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, z drugiej zaś strony za paszporty płacić będą właściciele nieruchomości. Koszty wystawienia certyfikatu wynoszą od jednego do kilku tysięcy złotych. Przykładowo za paszport dla mieszkania ponad 50 mkw zapłacimy od kilkuset do tysiąca złotych. Świadectwa obowiązywać będą przez 10 lat od daty ich wystawienia, po tym okresie trzeba będzie je przedłużyć, co znajdzie swoje odzwierciedlenie w cenie mieszkania lub wynajmie biura.